借地物件の賢い活用方法とは？

私、田中が個人的に考える「借地上の建物」を活かす方法

借地物件のご相談を長く受けていると、

「この建物、どうしたらいいですか？」

という相談を本当によくいただきます。

借地上の建物は、所有権の不動産とは少し性質が違います。

建物は自分のもの。

しかし土地は地主さんのもの。

そのため、

「自由に売却しにくい」

「地代がかかる」

「譲渡や建替えの際に地主さんとの調整が必要」

「金融機関の融資がつきにくいことがある」

など、どうしても使い勝手が悪いと感じられるケースがあります。

特に、昔からある小規模な住宅の場合、

建物も古い。

賃貸に出しても高い家賃は取れない。

売却しようとしても買主が限られる。

借地上の建物は、築年数がかなり経過しているものも多くあります。

中には、法定耐用年数をとっくに超えている建物もあります。

もちろん、法定耐用年数を超えたからといって、すぐに建物が使えなくなるわけではありません。

実際には、日頃の管理状態や修繕履歴、建物の構造によって大きく変わります。

ただ、築年数が進んだ建物では、

• 屋根
• 外壁
• 防水
• 給排水
• 給湯器
• 電気設備
• 基礎や構造部分

など、いつまとまった修繕費が発生してもおかしくない状態になっていることがあります。

ここが、古い借地物件を保有する大きな不安材料です。

空き家のままでは、地代だけ支払い続け、修繕費を準備する原資もありません。

だからこそ私は、

建物を使いながら収益を生み、その収益の一部を将来の修繕費や建替え費用として残していく

という考え方が大切だと思っています。

借地物件は最終的には、

建物を解体して、更地にして地主さんへ返還する

という方法しか残らないこともあります。

しかし、更地返還には解体費がかかります。

場合によっては家財処分費も必要です。

つまり、長年地代を支払ってきた最後に、

さらにお金を出して土地を返す

ということもあるわけです。

これでは、なかなかつらいですよね。

そこで今回は、私、田中が個人的に、

「借地物件なら、こういう使い方が一番うまいのではないか」

と考えている活用方法について書いてみたいと思います。

私が考える一つの答え

外国人材の社員寮として活用する

私が借地上の古い住宅を見たとき、

「これ、一般賃貸で貸すより社員寮にした方が面白いんちゃうかな」

と思うことがあります。

例えば、3～5人程度が生活できる住宅。

各居室はそれぞれ独立させる。

一方で、

キッチン、

浴室、

トイレ、

洗面所

などは共同利用にする。

いわゆる、小規模なシェアハウス型の社員寮です。

対象として考えられるのは、海外から日本へ働きに来られる方を雇用する会社などです。

もちろん、誰でもどんな建物でも向いているわけではありません。

建物の状態や立地、消防・建築上の条件、地主さんとの契約内容などは確認する必要があります。

ただ、条件が合えば、

借地物件の弱点を逆に活かせる可能性がある

と私は考えています。

借地物件の大きな特徴は「土地を買わなくていい」こと

借地物件の大きな特徴の一つは、

土地を所有するための大きな資金が必要ない

ということです。

所有権の不動産を取得する場合、

土地と建物の両方を購入します。

当然、土地価格が高い地域ほど取得費も大きくなります。

また、土地を所有すれば、土地分の固定資産税等も所有者負担になります。

一方、借地の場合、

土地は地主さんの所有です。

借地人は地主さんへ地代を支払います。

もちろん地代負担はありますが、

地域や契約内容によっては、

建物を活用して得られる収入と地代との間に大きな差が生まれる

ことがあります。

ここが借地物件活用の面白いところです。

一般賃貸住宅として考えるから難しくなる場合もある

例えば古い借地住宅を、

「普通の一戸建て賃貸」

として考えたとします。

室内を全面リフォームして、

一般のファミリーに貸す。

もちろん、それが一番良いケースもあります。

ただ、

リフォームに何百万円も必要。

それでも取れる家賃には限界がある。

さらに空室期間が発生する。

となれば、

なかなか投資した費用を回収できません。

そこで発想を少し変えます。

一世帯に貸すのではなく、複数人が生活する社員寮として使う。

例えば4人が生活する建物なら、

会社側から見れば、

4人分の住宅問題を1棟で解決できます。

外国人材を受け入れる企業には「住居確保」という課題もある

海外から人材を採用する企業では、

働いてもらう場所だけではなく、

住む場所を確保すること

も課題になることがあります。

一般の賃貸住宅では、

国内での居住実績、

保証会社の審査、

日本国内の連絡先、

契約手続き、

入居時期

などの事情から、スムーズに部屋を確保できないケースもあります。

また、会社が事前に部屋を押さえれば、

実際に従業員が入居するまでの間、

空家賃が発生することもあります。

これが自社で社員寮を保有していれば、

採用のたびに一室ずつ探す必要がありません。

もちろん法令や社内ルール、在留・居住手続き等への対応は必要ですが、

少なくとも、

「住む場所が決まらないから受け入れ準備が進まない」

という問題を減らせる可能性があります。

寮費を活用して建物維持費を捻出する

例えば、3人～5人程度の社員寮として運営するとします。

従業員には会社の規程に基づいて一定の寮費を負担してもらう。

会社側は、その寮費収入を、

建物の維持管理、

修繕、

設備交換、

リフォーム費用

などに充てていきます。

長期的に考えれば、

将来の建替え資金の一部として準備していくこともできます。

一般的な空き家の場合、

使わなければ収入はゼロです。

しかし、

固定資産税、

地代、

修繕、

火災保険などは必要です。

つまり、

空き家として持っているだけでは、毎年お金が出ていく。

それを社員寮として活用できれば、

建物自身に維持費を稼いでもらうことができる。

私は、ここが非常に大きなメリットだと思っています。

建物の躯体がしっかりしていれば再生できる

築年数が古いからといって、

必ずしも建物が使えないわけではありません。

柱、

梁、

基礎、

屋根、

構造体

などがしっかりしている建物であれば、

リフォームやリノベーションによって、

まだまだ快適に使えることがあります。

社員寮であれば、

必ずしも高級な設備を入れる必要はありません。

例えば、

各部屋に鍵を設置する。

エアコンを設置する。

Wi-Fi環境を整える。

シャワーや浴室を使いやすくする。

キッチンを共同利用しやすくする。

洗濯機置場を複数確保する。

こうした、

実際に生活する人にとって必要な設備

を優先すればいいわけです。

借地でも建替えという選択肢がある

もう一つ、私が借地物件の活用で重要だと思っているのが、

建替えの可能性

です。

もちろん借地だから自由に何でも建て替えられるわけではありません。

借地契約の内容、

地主さんとの関係、

建替承諾、

建築基準法、

用途地域、

接道条件

などの確認が必要です。

また、所有権物件と比較すると融資が難しくなるケースもあります。

そのため、

一般個人の住宅より、

ある程度資金力のある事業者が長期利用する用途

の方が相性が良い場合があります。

社員寮として長期間使い、

建物が本当に限界を迎えた段階で、

地主さんと相談しながら建替えを検討する。

この考え方もできます。

そして将来、土地を買えるチャンスが来るかもしれない

私が借地物件の所有や購入を考えれる理由として

うまく活用できるなら活用した方がいいと思う理由の一つがこれです。

将来、底地を購入できる可能性がある。

今は地主さんに売却する意思がなくても、

10年後、

20年後、

相続が発生したとき、

地主さんの事情が変わったとき、

土地を売却したいという話が出てくる可能性はあります。

そのとき借地権者であれば、

底地を購入できるチャンスが生まれるかもしれません。

土地を取得すれば、

それまでの

借地権＋建物

から、

土地＋建物の完全所有権

になります。

当然、利用方法の自由度も高くなります。

売却するときも、

一般的には借地権付き建物より買主層を広げやすくなります。

「今の収益」だけではなく「将来の出口」まで考える

ここが私が一番伝えたいところです。

借地物件は、

「今いくらで貸せるか」

だけで考えるのではなく、

将来どうするかまで考えて活用する

ことが大切です。

社員寮として使う。

家賃・寮費から維持費を捻出する。

必要なリフォームを行う。

大きな修繕に備える。

必要なら将来建て替える。

そして、

底地を購入できる機会が来れば検討する。

最終的には、

土地建物一体の不動産にして保有する。

または売却する。

こうして、

時間を味方につけながら出口を考える。

借地物件には、こういう運用方法もあると思います。

借地物件は本当に「マイナス資産」なのか？

確かに、借地物件は難しいです。

特に古い小規模住宅では、

売れない。

貸せない。

解体費がかかる。

地代だけ払い続ける。

そんな状態になっている物件もあります。

だから、

「借地なんて持っていても仕方ない」

と思われる方もいます。

でも私は、

使い方次第では、まだ可能性がある物件も多い

と思っています。

今回ご紹介した社員寮利用も、

すべての借地物件に向いているわけではありません。

立地や建物の状態、

借地契約、

地主さんとの関係、

法令上の制限、

会社の利用人数など、

個別に検討する必要があります。

ただ、

空き家のまま地代だけ払い続ける。

最後に解体費を払って返還する。

その前に、

「この建物で何か収益を生み出せないか？」

を一度考えてみる価値はあると思います。

私、田中は「長く使いながら出口を探す」のが一番良い利用の仕方だと思っています

借地上の建物の強みは、

土地そのものを購入する大きな初期費用を負担せず、

比較的低い土地利用コストで建物を使える可能性があることです。

そこを活かして、

外国人材などの社員寮として利用する。

空室リスクをできるだけ抑える。

維持費や修繕費を捻出する。

従業員の住環境を整える。

そして、

将来的な建替えや底地取得まで視野に入れる。

私は、

長期的に利用しながら将来の出口をつくる。

これが、条件の合う物件では非常に面白い活用方法ではないかと思っています。

もちろん、

「うちの物件でできるの？」や「借地物件紹介して」

というところからで大丈夫です。

借地物件は、一件一件条件が全く違います。

株式会社真成エステートでは、

借地契約、

地主さんとの関係、

建物状態、

想定賃料、

改修費用、

将来の出口

まで含めて、

その借地物件をどう活かせるか

一緒に考えています。

「売るしかないと思っていた」

「更地で返すしかないと思っていた」

「購入対象には入れていなかった」

どんな借地物件でも、別の選択肢が見つかることがあります。

借地物件は、“所有していること”より“どう使うか”を考えることで費用対効果の良い使い方が出来ることが多々あります。