相続税対策に収益物件は有効か？節税効果と活用ポイントを解説

相続税対策として収益物件が注目される理由

相続税は、被相続人から引き継いだ財産の合計額から基礎控除などを差し引いた残りに対して課税される仕組みになっています。
現在の基礎控除額は「3,000万円＋600万円×法定相続人の数」と定められており、この金額を超える部分について相続税の対象となります。
このため、現金や預貯金、不動産などさまざまな資産を合計した相続財産が大きい方ほど、早い段階から対策を検討する必要があります。
とくに資産規模が大きい方は、基礎控除だけでは十分に相続税負担を抑えられないことが多く、計画的な資産構成の見直しが重要になっています。

相続税の基礎控除は、平成27年の税制改正で大きく引き下げられ、それ以降、相続税の課税対象となる方の割合は上昇しました。
この改正により、従来は相続税の心配がほとんどなかった世帯でも、都市部を中心に自宅不動産と金融資産を合計すると課税ラインを超えるケースが増えています。
国税庁などの公表資料でも、相続税の課税割合が上昇傾向にあることが示されており、相続税は一部の富裕層だけの問題ではなくなりつつあります。
こうした背景から、資産家や地主層の間では、早期に相続税対策を進める必要性が高まっています。

そこで注目されているのが、現金を収益物件に振り替えて保有するという相続税対策です。
現金は額面どおりに評価されますが、収益物件は賃貸用不動産として相続税評価額が圧縮される傾向があり、同じ時価の資産でも相続税評価額に差が生じやすいという特徴があります。
さらに、収益物件からは家賃収入が得られるため、相続税の軽減と老後の安定収入の確保を同時に検討できる点も大きな魅力です。
このように、収益物件は相続税対策と資産運用の両面から活用が期待されている資産といえます。

収益物件による相続税の具体的な節税メカニズム

収益物件を相続税対策に活用する際は、相続税評価額の算定方法を理解しておくことが大切です。
建物については、固定資産税評価額を基礎として、賃貸に供されている場合には借家権割合を控除した評価額が用いられます。
国税庁の資料では、貸家の評価は「固定資産税評価額×（1－借家権割合）×賃貸割合」という算式で示され、借家権割合として一般的に0.3が用いられています。
土地についても、自用地評価額から借地権割合と借家権割合および賃貸割合を乗じた分を差し引いて評価する「貸家建付地」の考え方が示されており、現金保有と比べて評価が低くなりやすい仕組みになっています。

次に、現金を収益物件に組み替えることで、どのように相続税評価額を圧縮できるかを見ていきます。
相続税では現金は額面どおりの価額で評価されますが、収益物件に転換すると、建物は固定資産税評価額ベースで、土地は路線価等を基礎に貸家建付地として評価されるため、購入価格よりも評価額が低くなることが多いです。
さらに、賃貸割合が高いほど借家権が強く働き、土地建物ともに評価減が大きくなる傾向があります。
このように、同じ金額の資金でも、現金のまま相続を迎える場合と、収益物件に組み替えておく場合とでは、課税対象となる相続財産の評価額に差が生じ、結果として相続税の負担軽減が期待できます。

また、収益物件から得られる家賃収入と、ローン返済や減価償却費との関係も、相続税対策とあわせて検討する必要があります。
建物部分は一定の耐用年数に基づいて減価償却が認められ、建物の取得費用を毎年費用計上できるため、賃料収入と相殺することで所得税や住民税の負担を抑えられる場合があります。
一方で、借入金を活用して購入した場合、ローン返済のうち利息部分は必要経費となりますが、元本部分は経費にならず、将来の相続時点では残債務として相続財産から控除される形で評価に影響します。
このように、相続税評価の圧縮効果に加えて、所得税等を含めた全体の税負担とキャッシュフローを総合的に設計することが重要です。

相続税対策で収益物件を活用する際の注意点とリスク

相続税対策として収益物件を活用する際には、節税効果だけに目を向けて過度な借入を行うことが大きなリスクになります。
とくに金利上昇や空室増加などで家賃収入が想定より減少すると、毎月の返済額や固定資産税、管理費などを賄えず、手元資金が急激に減るおそれがあります。
そのため、利回りだけで判断するのではなく、返済比率や修繕積立を含めた長期の資金計画を事前に確認し、複数の収入源や十分な予備資金を確保しておくことが重要です。
相続税対策と称しても、将来のキャッシュフローが赤字に陥る計画であれば、本来の資産承継が損なわれる可能性がある点に注意が必要です。

また、収益物件は相続税評価額の圧縮につながる一方で、賃貸経営としてのリスクを常に抱えていることを理解しておく必要があります。
総務省統計局の住宅・土地統計調査では、空き家率が上昇傾向にあり、賃貸用空き家も一定数存在していることが示されており、立地や管理次第では空室期間が長期化するおそれがあります。
さらに、築年数の経過に伴う賃料水準の下落や、設備更新・大規模修繕にかかる費用の増大も無視できません。
購入前には、現在だけでなく将来の家賃水準や稼働率、修繕計画を複数のシナリオで確認し、収支が悪化した場合でも保有を継続できるかどうかを慎重に検討することが大切です。

加えて、相続税対策として収益物件を活用する場合には、税制改正や税務調査への備えが欠かせません。
相続税の財産評価は、国税庁が示す財産評価基本通達や路線価に基づき、貸家・貸家建付地についても借地権割合や借家権割合、賃貸割合などを用いて計算することとされています。
過度に有利な独自評価を行うと、税務調査の際に否認され追徴課税や加算税の対象となるおそれがあり、かえって負担が増える可能性があります。
そのため、収益物件の評価方法や相続税申告については、相続税に詳しい税理士などの専門家に相談し、適正な評価と必要な書類の整備を行うことが重要です。

収益物件を活用した相続税対策を検討するステップ

まずは、現時点の資産構成と将来の相続税額のイメージを把握することが重要です。
そのためには、保有している現金・有価証券・不動産などを一覧にし、おおよその評価額を整理します。
次に、国税庁の相続税の申告要否判定コーナーなどを参考に、基礎控除額や税率区分を確認しながら概算の相続税額を試算します。
この段階で、どの程度の評価圧縮が必要か、おおまかな目標額をつかむことができます。

資産全体の状況を把握したうえで、収益物件をどの程度組み入れるかを検討していきます。
検討の際には、相続税評価の圧縮効果だけでなく、家賃収入からローン返済や維持管理費を差し引いた後に、安定した手取りが確保できるかが大切です。
また、将来の修繕費や空室期間も見込んだ長期の収支計画を作成し、相続税対策・収益性・資産としての安全性のバランスを確認します。
そのうえで、無理のない借入額や適切な物件規模を見極めることが求められます。

さらに、収益物件だけに依存せず、他の相続税対策との組み合わせも検討すると安心です。
例えば、生前贈与の非課税枠の活用や、死亡保険金の非課税枠を踏まえた生命保険の活用、資産の組換えによる分散などが挙げられます。
これらを併用することで、相続税の納税資金の確保と、相続人間の公平性の確保を両立しやすくなります。
最終的には、家族構成や将来のライフプランも踏まえ、総合的な相続対策として位置付けることが大切です。

まとめ

収益物件を活用した相続税対策は、現金より評価額を抑えつつ家賃収入も得られる点で有効な手段です。
一方で、借入負担や空室・修繕リスク、税制改正への備えなど、慎重な検討が欠かせません。
まずは現在の資産状況と将来の相続税額を整理し、収益性と安全性を両立できる計画を立てることが重要です。
当社では、相続税対策と賃貸経営の両面からシミュレーションを行い、お客様に合った収益物件活用プランをご提案します。
気になる方は、早めにご相談ください。