相続登記の未登記はどう解消する方法がある？確認手順や費用も紹介
相続登記を検討中の方の中には「未登記建物」と聞いて、不安や疑問を抱いている方も多いのではないでしょうか。未登記のまま放置すると、将来思わぬトラブルや手続きの遅延、場合によっては過料のリスクまで発生する可能性があります。本記事では、未登記建物とは何か、どのような危険性があるのか、確認方法や解消の手順、注意点まで、分かりやすく解説します。相続登記を失敗なく進めたい方は、ぜひご一読ください。
未登記建物とは何かと、その危険性
未登記建物とは、建物を新築や増築したにもかかわらず、法務局への登記申請を行っていない状態の建物を指します。たとえば、固定資産税の納税通知は届いているが、登記簿には建物が記載されていないケースが典型です。親や祖父母の代に建てられた古い住宅に多く見られます
未登記にしておくと、所有権を登記上で主張できず、第三者との法的トラブルが生じた際に不利益を被る可能性があります。売却や担保利用が困難になるのに加え、相続時には相続人が増えることで手続きが複雑化し、必要書類が揃わない・建築主を特定できないなどにより、時間と費用がかかるリスクが高まります
さらに、2024年4月1日からは相続登記が法律上で義務化され、相続した不動産については「相続を知った日」から3年以内に登記申請を行わなければなりません。これに違反した場合には10万円以下の過料が科される可能性があります。義務化は過去の相続にも遡及適用され、2024年4月1日以前の相続についても、2027年3月31日までに登記を済ませる必要があります
以下の表は、未登記建物状態での主なリスクと法的義務の概要をまとめたものです
| 項目 | 内容 | 影響 |
|---|---|---|
| 所有権の主張 | 登記簿上の名義人でないと主張が困難 | 法的トラブル時に不利 |
| 相続手続きの複雑化 | 相続人が増えたり証拠資料が欠如したりする | 手続きが長期化・費用増大 |
| 登記義務化への対応 | 相続知った日から3年以内に申請必要 | 未対応で10万円以下の過料 |
未登記の有無を確認する方法
まず、法務局で「登記事項証明書（登記簿謄本）」の取得を試みてください。該当する不動産の登記記録が存在しなければ、未登記建物である可能性が高まります。法務局は所有者の申請がなければ登記を行わないため、登記簿に記載がないことは未登記の明確な証拠です。 Indeed、その建物が未登記かどうかは、登記簿の有無で確認できます。
次に、市区町村役場で「固定資産税納税通知書」や「固定資産課税台帳（名寄帳）」を取得して確認する方法があります。未登記建物でも市町村は課税のため新築を把握しており、通知書や課税台帳に記録があります。特に、納税通知書の家屋番号欄が空欄または「未登記家屋」となっていれば未登記であることがわかります。
さらに、令和８年（2026年）２月より開始された「所有不動産記録証明制度」を利用する方法もあります。この制度を活用すると、法務局で被相続人の氏名・住所などを基に、全国の登記情報から所有していた不動産の一覧を一括取得できます。遠隔地に散在している不動産の有無も把握でき、未登記建物の確認にも非常に有効です。
以下に、確認方法を整理した表を示します。
| 方法 | 確認手段 | チェックポイント |
|---|---|---|
| 法務局（登記事項証明書） | 登記簿謄本の取得 | 記録がなければ未登記の可能性 |
| 市区町村（固定資産税関連） | 納税通知書・名寄帳の確認 | 家屋番号が空欄または「未登記家屋」 |
| 法務局（所有不動産記録証明制度） | 被相続人の情報で全国検索 | 未登記含め所有不動産を網羅できる |
未登記建物の相続登記の具体的な手順
未登記建物の相続登記を進める際は、次のような順序で手続きを行います。
| ステップ | 内容 | ポイント |
|---|---|---|
| 1. 遺産分割協議の実施 | 相続人全員で、どなたが建物を相続するかを決め、「遺産分割協議書」に記載します。 | 不動産のみ記載した協議書でも相続登記には有効です。 |
| 2. 表題登記の申請 | 建物の所在・地番・構造・床面積など、物理的情報を登記簿の表題部に登録します。 | まず建物を「登記簿上で存在させる」必要があり、順序を誤ると申請が却下されます。 |
| 3. 所有権保存登記の申請 | 誰が所有者であるかを登記簿に記録します。 | 表題登記完了後に行い、登録免許税（評価額 × 0.4％など）がかかります。 |
以下、各ステップの詳細な説明です。
1. 遺産分割協議
相続人全員で話し合い、誰が未登記建物を相続するか決定し、遺産分割協議書を作成します。不動産のみ記載する形式でも認められており、登記事項証明書に記載された内容を正確に反映させることが重要です。法務局に提出する正式な文書として扱われます。
2. 表題登記
まず、相続人が申請者となって表題登記を行い、建物を公的に「存在するもの」として登記簿に登録します。建物の種類・構造・床面積などの物理的情報を明らかにし、法務局へ申請します。専門家である土地家屋調査士に依頼すると、現地調査や図面作成に対応してもらえます。
3. 所有権保存登記
表題登記後に、誰が所有者であるかを権利部に記録する所有権保存登記を行います。登録免許税が必要ですが、住宅用など条件が整えば軽減税率（例：0.15％）が適用されるケースもあります。受理後、登記識別情報が交付され、建物が正式に相続人名義となります。
まとめ
未登記建物の相続登記は、「遺産分割協議」→「表題登記」→「所有権保存登記」という正しい順序で進めることが不可欠です。どの工程も専門的な手続きや書類が多く、図面がないケースでは現地調査や測量が求められることもあります。また、特に期限（相続を知った日から3年以内）や過料の問題もあるため、早めの対応と専門家への相談が安心です。
このような手順を踏むことで、未登記建物も法的に確実にあなたの名義にすることが可能になります。
未登記建物相続登記にかかる費用と注意点
未登記建物を相続登記する場合、まずは「表題登記」と「所有権保存登記」の順に手続きを進める必要があります。表題登記は土地家屋調査士によって行われ、建物の所在・地番、種類、構造、床面積など物理的情報を登記簿に記載する手続きです。一方、所有権保存登記は相続人名義で所有権を登録する手続きで、司法書士またはご自身で行えます。以下、主な費用と注意点を整理します。
| 項目 | 内容 | 費用目安 |
|---|---|---|
| 登録免許税（所有権移転・保存登記） | 固定資産税評価額×0.4％（1000分の4） | 評価額1000万円 → 4万円など |
| 司法書士報酬 | 登記申請・書類作成 | 約6万～15万円程度 |
| 土地家屋調査士費用（図面作成など） | 未登記建物の図面作成など | 約8万～20万円程度 |
登録免許税は、固定資産税評価額の0.4％で計算されます。例えば評価額が1000万円であれば、登録免許税は4万円、7500万円であれば30万円程度かかることになります（例：登録免許税＝評価額×0.4％）。
司法書士に依頼する場合の報酬相場は約6万～15万円とされており、最近の相場では登記申請のみで3～8万円、遺産分割協議書の作成などを含めると合計で6万～13万円ほどが一般的です。報酬額は依頼内容や相続人の数、不動産の個数によって加算されるため、見積もり時の確認が重要です（たとえば相続登記1件分の登記申請報酬5～15万円に加えて、戸籍収集・申請書作成など別途加算）。
未登記建物の表題登記に関しては、土地家屋調査士による図面作成や測量が必要となる場合があり、建物に図面がない古い家などでは特に労力と費用がかかる傾向にあります。相場としては、図面作成のみで約2万～4万円とされ、測量や調査を含めると8万～20万円程度になる場合もあります。
さらに、不動産取得を知った日から3年以内に登記を完了しなければならず、期限を過ぎると過料（10万円以下）が科されることもあります。また、本件は過去の相続にも遡って適用され、既に発生して数年経過している未登記物件の場合は早急に対応が必要です。必要に応じて「相続人申告登記」を利用することも可能で、これによって期限内の申請義務を一時的に果たすことができますが、所有権の確定には正式な登記が必要です。
以下、費用と注意点のまとめです:
- 登録免許税：固定資産税評価額×0.4％（例：評価額×0.004）
- 司法書士報酬：6万～15万円を目安に、依頼範囲によって変動
- 土地家屋調査士費用：図面作成のみ2万～4万円、調査・測量含めて8万～20万円
- 義務化期限：取得を知ってから3年以内（過去の相続も含む）
- ペナルティ：期限超過時は10万円以下の過料の可能性あり
- 対処法：申請困難な場合は「相続人申告登記」で一時対応可
ご自身の相続ケースに応じて必要な費用や対応策をしっかり把握し、早めに準備を進めることが、将来的なトラブル回避と費用節約につながります。
まとめ
相続登記の未登記建物は、放置すると相続や売却、資産活用に大きな支障となります。2024年4月以降は相続登記が義務化され、遅れると過料のリスクも発生します。建物が未登記かどうかは法務局や市区町村役場で確認でき、相続人で話し合いを行い、必要な手続きと書類を整えて進めていくことが重要です。費用面や登記の流れもしっかり理解し、早めの対応を心がけましょう。専門家の力を活用することも安心につながります。今こそ適切な準備を始めましょう。
