この記事を読むとわかること

● 相続を見据えた「資産の残し方」と収益不動産の考え方
● 利回りだけではない、将来を考えた収益物件選びのポイント

相続対策、「何を残すか」まで考えていますか？

現金だけではない、収益不動産を活用した資産の残し方

相続対策というと、

「相続税をできるだけ抑えたい」
「生前贈与をしておいた方がいいの？」
「不動産を売った方がいいの？」

といった「税金」や「今ある財産をどうするか」という話を思い浮かべる方が多いのではないでしょうか。

もちろん、これらも大切な相続対策です。

しかし、私たちが不動産のご相談を受ける中で、もう一つ大切だと感じていることがあります。

それが、

「自分の財産を、これからどんな形で持ち、家族に何を残していくのか」

という視点です。

相続が起きてから考えるのではなく、元気なうちだからこそできる「資産の残し方」について、今回は収益不動産という選択肢も含めて考えてみたいと思います。

相続が起きてからではなく、その前に

「相続対策はまだ早い」

そう思っている方も少なくありません。

しかし、実際に相続が発生してしまえば、当然ながらご本人が財産の処分方法を決めることはできません。

元気なうちであれば、

売る・持ち続ける・買い替える・収益を生む資産に組み替える

といった選択肢を、自分自身で比較して決めることができます。

例えば、

「使っていない不動産をこのまま子どもに残すのか」

「一度売却して現金にしておくのか」

「売却した資金の一部を別の不動産に組み替えるのか」

など、方法は一つではありません。

相続対策とは、単純に税金を減らすためだけのものではなく、

自分の生活を守りながら、次の世代へ資産をどうつないでいくのかを考えること

でもあるのです。

「現金」と「不動産」、それぞれに特徴があります

現金には大きなメリットがあります。

分かりやすく、必要なときに使いやすい。そして相続が発生した際にも、相続人同士で分けやすい資産です。

一方、不動産には現金とは違う特徴があります。

その一つが、

「保有しながら家賃収入を得られる可能性がある」

ということです。

例えば、老後の生活資金としてすべてを現金で取り崩していく方法もあれば、一部を収益不動産として保有し、そこから得られる家賃収入を生活資金の一部として活用する考え方もあります。

そして将来的には、その不動産そのものを家族へ残すという選択肢もあります。

だからといって、

「現金より不動産の方がいい」

という話ではありません。

大切なのは、それぞれの特徴を理解して、年齢や家族構成、保有資産、今後必要となる生活資金などに合わせて考えることです。

収益不動産なら何でもいいわけではありません

ここは非常に重要です。

収益不動産の広告を見ると、どうしても最初に目に入るのが、

「利回り○％」

という数字です。

もちろん利回りは、収益物件を比較するうえで重要な指標の一つです。

しかし、利回りだけで購入する物件を決めるのはおすすめできません。

なぜなら、不動産には購入後にもさまざまな費用やリスクがあるからです。

例えば、

• 現在の入居状況

• 家賃設定は適正か

• 空室になった場合の募集力

• 建物の状態

• 今後必要となる修繕

• 固定資産税などの保有コスト

• 管理にかかる費用や手間

• 将来的な売却のしやすさ

などを確認する必要があります。

表面上の利回りが高くても、大規模な修繕が必要だったり、空室が長期間続いたりすれば、当初考えていた収益が残らないこともあります。

つまり見るべきなのは、

「何％で回るのか」だけではなく、「最終的にどれだけ安定して資産を残していけるのか」

ということです。

相続を考えるなら「自分の次」まで考える

さらに、相続を見据えて収益不動産を所有するのであれば、

「自分が所有している間」だけを考えないこと

も大切です。

自分にとって管理しやすい物件でも、将来それを引き継ぐ家族にとって同じとは限りません。

例えば、

「子どもは不動産経営を続けたいと思っているのか」

「管理は誰に任せるのか」

「将来売却したくなった場合に売れる物件なのか」

といったことまで考えておく必要があります。

収益不動産を相続したご家族から、

「親から不動産を相続したけれど、どうしたらいいのか分からない」

というご相談をいただくこともあります。

だからこそ購入するときから、

買う → 保有する → 管理する → 売却する・相続する

というところまで考えておくことが大切です。

「売る・持つ・買い替える」という考え方

相続対策を考える際、今所有している不動産を必ずそのまま残さなければならないわけではありません。

例えば、

「長年所有しているけれど収益性が低くなってきた」

「建物が古くなり、今後大きな修繕費が必要になりそう」

「遠方にあって家族が管理するのは難しい」

といった不動産であれば、

一度売却し、今後保有しやすい資産へ組み替える

という考え方もあります。

反対に、現在の物件が安定した収益を生み、将来も管理しやすいのであれば、そのまま保有する選択肢もあります。

重要なのは、

「今持っているから、そのまま残す」

と決めてしまわないことです。

売るのか。
持ち続けるのか。
別の不動産へ買い替えるのか。

元気なうちであれば、自分自身で選ぶことができます。

では、実際の収益不動産を見てみましょう

ここまで収益不動産についてお話ししてきましたが、

「実際にはどんな物件があるの？」

と思われる方もいらっしゃるでしょう。

そこで、現在、真成エステートで取り扱っている地元・都島区の一棟収益マンションを一例としてご紹介します。

都島区中野町1丁目　一棟収益マンション

販売価格：4,280万円

JR大阪環状線「桜ノ宮」駅から徒歩9分。
鉄筋コンクリート造4階建、全8戸の収益物件です。

現況年収：4,868,520円
現況利回り：11.37％

満室想定では、

満室想定年収：5,464,920円
満室想定利回り：12.76％

となっています。

もちろん先ほどお話しした通り、

「利回り11.37％だから良い物件」

という単純な判断をするものではありません。

建物の状態や現在の賃貸状況、今後の修繕、ランニングコストなどを確認し、ご自身の資産状況や投資目的に合っているかを判断することが重要です。

※本物件は借地権付きです。現行地代は月額46,397円で、値上げ予定となっています。詳細条件についてはお問い合わせください。

相続対策は「何を残すか」を考えることから

相続対策に、すべての方に当てはまる正解はありません。

現金を多く残した方がいい方もいれば、不動産を保有しておくことが選択肢になる方もいます。

また、現在所有している不動産をそのまま残すのではなく、売却して資産を組み替えた方がいい場合もあります。

だからこそ、

「相続税はいくらになる？」

だけではなく、

「自分はこれからどう暮らしたいのか」
「そのために、どんな資産を持っておくのか」
「そして家族に何を、どんな形で残したいのか」

というところから考えてみてはいかがでしょうか。

真成エステートでは、相続不動産のご相談から売却、収益不動産への組み替え、その後の管理まで、不動産を通じた資産の残し方を一緒に考えています。

「まだ売るかどうか決めていない」
「収益不動産に興味はあるけれど、自分に合っているか分からない」

という段階でも構いません。

相続が起きてからではなく、元気な今だからこそできること。

まずは、ご自身の不動産や資産について整理するところから始めてみてはいかがでしょうか。