借地権の売却はメリットとデメリットがある？活用前に知るべき注意点も解説

借地権付き建物を売却する前に理解しておくべき基本的な仕組み

借地権とは、地主から土地を借り、地代を支払ってその土地上に建物を建てるための権利であり、土地に所有権があるわけではありません。地上権または土地賃借権という形式で存在します。借地権を有効活用し、売却を検討する方にとって、その仕組みを正しく理解することがまず重要です。

借地権には、旧借地法が適用される「旧法借地権」と、新たに1992年（平成4年）に施行された借地借家法に基づく「新法借地権」があり、新法にはさらに「普通借地権」と「定期借地権（一般定期借地権、建物譲渡特約付借地権、事業用定期借地権、一時使用目的の借地権）」の分類があります。

普通借地権は契約期間が満了しても更新が可能で、初回の存続期間は30年以上、1回目の更新は20年以上、2回目以降は10年以上と設定できます。借主にとっては非常に安定した権利ですが、地主にとっては返還が困難というデメリットがあります。

定期借地権は契約期間が満了すると必ず終了し、更新はありません。契約形態によって存続期間や終了時の扱いが異なり、たとえば一般定期借地権は50年以上、建物譲渡特約付では建物を譲渡して返還、事業用や一時使用目的にはそれぞれ異なる期間が設定されます。

売却の対象となるのは「借地権そのもの」であり、その評価額は土地の更地価格に比べて割安になります。これは、契約の存続期間や更新の可否、借地権割合など権利の制約に基づく価値の低下が反映されているためです。借地権価格を求めるには、国税庁の財産評価基準書にある路線価と借地権割合を用いる方法が一般的です。

ですが、近年では商業目的を除いた借地権の売買は人気があるとは言い難いのが現状です。

以上のように、借地権付き建物を売却する前には、借地権の種類、契約内容、さらには評価方法までを正しく理解することが重要です。これにより、売却価格の目安を把握でき、適切な判断がしやすくなります。

借地権の売却に伴う主なメリット

借地権を売却する際には、所有権付き物件と比べてさまざまなメリットがあります。以下に主なものをご紹介いたします。

まず、土地にかかる固定資産税や都市計画税の負担が発生しない点は大きなメリットです。借地権の場合、土地の所有者（地主）がこれらの税金を負担するため、ご自身は建物部分の税金のみを負担すれば済みます。これにより、売却後の税負担や維持にかかるコストが軽減されます。信頼できる情報でも、土地に関する税金がかからない点が明記されています。

次に、価格が抑えられることで、購入検討層が広がりやすく、結果として売れやすいというメリットがあります。借地権付き建物は、所有権付き建物と比べておおよそ相場が６～８割程度になることが多いとされています。

また、価格が抑えられているということは、買い手が現れやすく早期に売却し、現金化できる可能性が高まるという点も見逃せません。実務上、価格の設定が控えめであるほど成約までのスピードも上がるという傾向があります。

以上のように、借地権の売却には、税金やコストの軽減、購入しやすさ、早期の現金化といったメリットがございます。

借地権の売却に伴う主なデメリット

借地権の売却には、いくつか重要な注意点があります。以下の内容を正確に把握しておくことが大切です。

まず、借地権の売却には地主の承諾が必要です。契約によっては承諾料の負担が発生し、土地の評価額の10％～15％程度を請求されるケースがあります。

担保評価が低いため、金融機関からの融資を受けづらく、買い手側も資金面で制約を抱えやすいという状況です。また、土地の名義が違うことから、第三者への売却を自由に行える旨の念書を金融機関より提出を求められるケースがほとんどです。

さらに、契約の残存期間が短い場合や定期借地権の場合には、契約満了時に建物を更地にして返す義務があり、買い手の関心が薄れるため、売却しにくくなります。

以上のような点を踏まえると、借地権の売却を検討される際には、事前に地主との交渉や契約内容の確認をしっかり行うことが重要です。

借地権売却を検討する際の検討ポイント

借地権を売却する際には、売却価格の目安や評価を左右する要素、そして売却先の選択肢など、多角的に整理しておくことが重要です。

以下に、検討ポイントを表形式で整理いたします。

それでは、それぞれのポイントについて詳しくご説明いたします。

１．更地価格 × 借地権割合による売却価格の目安について

借地権の売却価格は、まず土地が更地だった場合の評価額（更地価格）に、借地権割合を掛け合わせて算定します。たとえば、路線価図に「40D」とあれば、数字部分が路線価、アルファベット部分が借地権割合を表し、この場合は借地権割合が６０％であると読み取れます。この計算によって得られる金額はあくまで理論的な目安となります。

ただし、実際の取引価格は、たとえば更地価格１億円で割合が６０％なら理論値は６０００万円でも、実情に応じた価格調整が必要です。これらの調整は、あくまで数字を理解する出発点として、参考にしていただけます。

２．残存期間・契約内容・地主との関係性が評価に与える影響

借地権の残存期間が長いほど、利用できる期間が安定して長いため買い手には有利に、価格も高くなりやすい傾向があります。一方、更新不可の定期借地権で残存期間が短い場合は、返還時期が近いため価格が下がることもあります。

さらに、地代の水準、譲渡承諾料や建替え承諾料などの契約上の費用、そして地主との関係性—たとえば信頼関係が構築されている場合には交渉がスムーズになり、結果的に売却条件の改善につながる可能性もあります。

３．売却先として地主・専門業者・第三者の特徴と価格傾向

借地権の売却先としては主に３つの選択肢があります。地主へ売却する場合、更地価格の５０％程度が相場とされます。専門の買取業者へは１０〜２０％程度、第三者（一般投資家）へは１０％程度と、売却先によって実勢価格が大きく変わる傾向があります。

地主は承諾料が不要になるケースもあるため、手取り額では有利になる可能性があります。一方、専門業者や第三者との取引では、交渉や条件の明確化が求められる場合がありますので、慎重な判断が求められます。

以上のポイントを踏まえて、借地権売却をお考えの方には、理論的な価格目安を理解しつつ、具体的な条件や売却先の特徴を踏まえた総合的な判断が重要となります。

まとめ

借地権の売却は、土地の固定資産税などのコスト負担を抑えつつ、現金化の早さや購入層の広さという利点がありますが、地主の承諾や譲渡承諾料、金融機関の評価といった注意点も忘れてはなりません。一般的に売却価格は更地価格と借地権割合により目安を立てるのが基本とされていますが古年の建物では居住用として購入される方が少ないのが現状です。弊社では、収益還元方式での査定をおすすめしております。

また、契約内容や残存期間、地主との関係によっても評価が変わるため、手続きは慎重に進めるべきでしょう。自身の状況に合わせ、最適な判断を心がけてください。